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原标题:业绩会| 唐勇:华润置地寻求发展,所以有焦虑(实录)

来源:观点地产网

观点地产网华润置地的中期业绩会在8月20日下午举行,一如既往选择了以座谈会的形式与在场媒体交流。

2月份屡新董事会主席的唐勇坐在首位,他的右下方是总裁李欣和执行董事吴秉琪,左下方则是董事会副主席张大欣和分管财务的执行董事沈彤东。这是前核心高管吴向东、俞健离任后,华润置地形成的新高层结构,这个阵容最早出现在年初的业绩会上。

彼时,华润置地刚迈入两千亿门槛,实现签约销售2170亿元,同时定下一个在外界看来颇为保守的新目标——2019年实现签约销售2420亿元,同比仅增长15%。

半年已过,唐勇以及他掌舵下的华润置地再一次迎来业绩检验。数据显示,2019年上半年,华润置地实现总合同销售面积约625.97万平方米,总签约销售额1188.19亿元,至7月份末,这个数字已经变为1314.7亿元。

“非常有信心完成全年2420亿元的销售目标”,类似的话语在这场不足一个小时的业绩会中至少出现了三次,这是新领导班子的承诺以及决心。

投射在土地市场,2019年上半年华润置地也动作频频。数据显示,其以总地价人民币820.6亿元(权益地价人民币527.0亿元)新增39宗土地,土地储备计容建筑面积达1021万平方米,同比增长24.8%。其中开发物业936万平方米,持有物业85万平方米。

除此之外,主打“2+X”商业模式的华润置地罕见的在在业绩会上披露X多元化战略成果。在观点地产新媒体拿到的资料中,这些业务统称为“依托于主业的多元化增值业务”,包括城市更新、长租公寓、康养地产、代建代运营等。

主业之间

与众多依靠住宅业务支撑的房企不同,凭借着万象系购物中心的成功,华润置地向来以拥有销售物业及投资物业两大主营业务为傲。

中期报告显示,2019年上半年,华润置地录得综合营业额为458.5亿元,同比增长4.7%。其中,开发物业营业额为366.1亿元,同比增长0.3%;投资物业(包括酒店经营)租金收入为57.0亿元,同比增长30.4%。

同期,华润置地综合毛利率为38.2%,比2018年同期的48.1%有所下降。其中,开发物业毛利率由2018年同期的48.6%下降为36.0%;投资物业(包括酒店经营)毛利率由2018年同期的66.6%小幅上升至67.6%。

“毛利率出现下降是结算结构的变化调整的”,沈彤东介绍称,2018年上半年和2019年上半年,华润置地一二线城市占了大约85%的结算结构。不过去年一线城市超过50%,2019年回落至32%。

沈彤东进一步指出,去年深圳湾项目72%的高毛利结算把整个数字拉高了,是一个历史的高点,今年慢慢开始回落到正常水准,预计全年毛利率在35%至40%左右。

在具体的业务发展上,销售物业基数庞大,华润置地追求平稳发展,定下了15%的增长目标。按照唐勇的说法,2019年华润置地大概有4300多亿的可售资源,去化率仅需要达到50%度就可以完成销售计划。

但对于同为核心竞争力、能提供稳定现金流的投资物业,这家央态度向来“积极而谨慎”,近五年来一直在稳固地加强和凸显这一核心优势。

截至2019年6月底,华润置地投资物业总建筑面积达950万平米,权益面积690万平方米,权益占比71%,其中一二线城市占比达82%,购物中心占比55%。

目前华润置地投资物业账面评估值超过人民币1400亿元,其中购物中心的资产评估值占比达75%。受益于此,上半年华润置地计入投资物业评估增值后的股东应占溢利127.3亿元,同比增长43.8%。

事实上,华润置地早已为商业地产的长远发展规划好蓝图,目前其自持购物中心为35个,预计年底将达到42个,至2021年将有53个自持购物中心在营,同时另有30个购物中心将在2021年后开业。

一位参与投资者会的人士告诉观点地产新媒体,未来2-3年,华润置地租金将保持每年10-20%的增长,进行资产证券化或者分拆的时点越来越近。

多元转型

除了有意分拆商业地产,外界对华润置地另外一项准备施展的资本动作也格外关注——推动物业上市。

如今又有了新的进程,据唐勇透露,预计年内就会启动物业上市的安排。

观点地产新媒体了解到,物业板块是华润置地“2+X”商业模式的“X业务”中的一个版块,2019年上半年实现营业额24亿元,同比增长超30%,目前在管面积超过1.1亿平方米,预计2020年底在管+储备面积将超过2亿平方米。

这并不是华润置地首次提出推动物业版块上市,去年年初的业绩会,唐勇就已经暗示,华润置地的物管公司从2017年开始承接了大量外接项目,假如分拆上市才有市场价值的话,公司会往这个方向布置。

物业管理是华润置地多元化增值业务为数不多的处于成熟期的业务板块,其他诸如长租公寓、康养地产、文化体育、产业基金等则处于培育期,城市更新、代建代运营则处于发展期。

尽管与大多数处于转型期的房企一样,华润置地并没有在业绩报表中对多元化业务进行细致的描述,不过却在现场罕见地披露了多元化战略成果。

具体而言,2019年末长租公寓单位将达4万间,锁定康养床位8000张,在体育文化方面已布局深圳上海杭州;于去年10月与中国人寿成立了第一支产业基金,承诺投资额达人民币150亿元,主要聚焦上海区域的酒店、写字楼及商业物业。

代建代运营方面,截至6月底,华润置地代建项目超过100个,合同代建投资额超过570亿元,代建收入15亿,涉及公园、学校、市政道路、医院各类型建筑类型;同时在去年开创了独立影院品牌,预计2019年底影院数量增至19间,对应屏幕数量155块。

最为值得注意的是城市更新,这是华润置地极为熟悉的业务,包括深圳大冲村在内的旧改项目曾为这家房企带来了丰厚的利润。

沈彤东介绍,华润置地在跟进城市更新项目46个,切实落实跟进的项目达18个,总建筑面积接近2400万平米,预计2022年开始有签约额。其中大湾区内旧改土储面积占比达87%,其中深圳、广州的面积占比达55%。

不过,需要投资大量资金的多元业务拓展对每家房企的资金链都是一个考验,截至2019年6月30日,华润置地现金及银行结存为631.59亿元,同比下降12.37%;净有息负债率为43.6%,与2018年底的33.9%相比,上升9.7%。

但作为有着天然融资优势的央企,华润并不忌讳谈及此,“上半年的融资成本比去年同期下降两个基准点”,唐勇不无自豪地指出,上半年华润置地的融资成本仅为4.4%。

但作为一家已经成立25年的房企,面对未来的发展,依然有着焦虑,“焦虑是在求发展,是表示在我们对目前遇到的挑战,或者存在的问题有所思考。”

以下为华润置地有限公司2019年中期业绩发布会现场问答实录:

现场提问:上半年的销售回款率大概是多少?现金跟银行结存相比去年底下降幅度达到两位数,下降原因是什么?平均土地成本有一个相对比较大的涨幅,主要基于什么样的原因?有息负债股东比例相比去年底有所上升,这个和拿地支出较大是不是相关?下半年对土地市场的预判是什么,会采取哪种拿地策略?

沈彤东:上半年回款率86%,基本上是符合预期。另外资产负债率上升是正常的,而且比去年还有几个点的回落,也是跟是否拿地有关。

唐勇:平均土地成本应该是同比下降了的,主要是跟投资布局有关系,去年获取土地的城市,包括区位分布和今年会有所关系。

净有息负债比去年同期下降了2个百分点,比去年年底的数据有所上升。通常的话我们过去都是第三、第四季度的销售,下半年的销售比上半年多一些,反映出来下半年的资金结余也会多一点,可能会出现这种情况。整个公司负债比率还是行业内比较低的,风险也是可控的。

土地市场策略,长远来看我们仍然看好中国的经济增长,同时城市化的进程还在继续,出现合适机会的时候我们会积极参与土地的竞买。

现场提问:中央正在计划将深圳打造成为一个“先行示范区”,看到公司现在的土地储备也比较分散,未来会不会在深圳多拿一些土地,把握发展机遇?关于融资成本,现在有消息说今年内地融资环境会比较紧,公司会不会有一个融资的计划?关于内地楼市调控没有明显放松的迹象,你们对于下半年的销售情况如何看?

唐勇:我们也是跟你同时看到了这个新闻,说中央把深圳作为一个示范区的建设,相信可能在下半年包括深圳市、广东省都会采取一系列的改革举措来推进这个工作。

我们和你的信息基本上是同步的,但是对于华润置地来讲,我们长期在深圳的资源配置也是有非常大的比例,相信我们会受益于深圳的改革和发展。

同时我们也期待能为深圳的建设做出一点贡献,目前华润置地在深圳有几个大型项目,从万象城开始,到万象天地,到深圳湾的建设,包括深圳的土地储备在公司里其实是非常有价值的土地储备,我们在深圳也有大量的旧改项目在积极推动。

如果算上已经在手的土地储备和推进中的旧改项目,可能未来会有超过1000万平米左右的土地储备,会对公司的业绩增长带来一个非常好的支撑。

融资成本方面,其实上半年的融资成本比去年同期下降两个基准点,相信资本市场对公司的财务健康非常有信心,对公司业绩增长也有信心,才有比较好的比较低的融资成本。

融资计划上,公司一直保持动态管理的融资目标,包括公司的销售回款,公司的总负债比例控制,我们一直维持BBB+的评级,总体来讲就是保持公司资本结构是健康而且安全的,而且有一定弹性的。

从楼市调控的政策来讲,我相信大家也看到了中央在7月30日的会议,从中央政府来讲仍然是希望楼市稳定,不希望有更多刺激,希望还是结构相对比较平衡,让楼市长期健康发展,进一步促进中国经济结构的转型。这是我们对政策的了解。

沈彤东:总体来说华润置地的美元债和人民币债的利率成本都是比较低的,国内都在3.5%左右,我们最新也有发债,利率也会偏低。所以公司整体融资成本比去年还下降两个点,今年融资成本4.45%。

不可否认下半年的融资规模会收紧,我们会持续关注资本市场的走势,房地产的融资额度,为公司的发展提供充足的资金保证。

现场提问:上半年毛利率有所下降,原因是什么,下半年是否会回升?华润置地有18个城市更新项目,在2019年大概有多少可以转化为土储,可售货源大概是多少?

唐勇:上半年的毛利率下降主要是由于结算结构的变化调整引起的,去年上半年和今年上半年一样,一线城市+二线城市占了85%-86%的结算结构。去年一线城市超过50%,今年又回到差不多32%,去年深圳湾悦府72%的高毛利的结算把整个数字拉高了,是一个历史的高点,今年慢慢开始回落到正常水准。所以毛利率下降主要是结算结构变化造成的。

今年年初的业绩发布会上我们曾经给过一个指引,全年预计毛利率在35%-40%。

下半年的策略,整个公司来讲还是希望能够不断地提升效率,让产品高品质,今年谈高品质、高效率、低风险,“两高一低”的策略来支持公司长期可持续的发展。

刚才有讲到,公司的负债比例、融资成本等,我们会保持BBB+的评级,让财务结构健康而且有弹性,不会盲目地通过加杠杆提升公司发展规模和速度。

旧改方面,在深圳会有一部分住宅地转化成土地储备,2020、2021年陆陆续续会有更多的项目进入到真正的土储序列。

现场提问:今年有一个说法,说公司正在面临中年焦虑,公司怎么看待这种说法?华润置地的焦虑在哪里?前7个月华润置地实现销售1314.7亿元,下半年安排是怎么样的,会不会感受到一些压力?第三个是华润置地在商业还有物业上面之前说有上市的想法,目前这个计划怎么样?有没有预计哪一年可以完成?

唐勇:华润置地到今年才25岁,但有中年焦虑是好事,想想在社会上的中年人,上有老下有小,有生活的压力也有事业的焦虑,有焦虑证明公司的管理层是很负责,很担当,还在求发展,如果不求发展就不用焦虑了。焦虑是表示我们对目前遇到的挑战,或者存在的问题其实有思考。

如果把焦虑转化成行动,会使公司在未来竞争、行业变化中继续前行,如果我们都不焦虑,社会怎么进步啊?

第二个业绩的问题,我们对全年销售目标的达成非常有信心,华润置地全年大概4300多亿元的可售资源,如果是50%多的去化率就可以完成销售计划,所以非常有信心。

物业上市的问题,我们准备年内启动物业上市的安排。商业公司还在计划过程中。

现场提问:管理层说下半年的融资规模要降低,要减少,是指公司的融资规模还是整体市场?华润置地上半年的境外债是8亿美元,境内30亿元,境外比较少,因为有些上市公司说今年的境外债有限额,华润置地这方面有没有被限额?目前国内一线城市的甲级写字楼空置率都不太理想,华润置地如何看待这一情况,是否担心会影响到未来的运营?

沈彤东:资金额度我说的是整个市场的融资额度压缩,不是指华润置地,华润置地的资金还是相当充裕,融资成本也比较低。

境外发债方面,境外债国资委要求是借新还旧,我们的到期时间都是五年以上,所以没有新的债务要还,也没有发债需求。我们业务主要在境内,境外债需求不大。而且境外债没有限额,只要是借新还旧就可以。

唐勇:关于甲级写字楼,在一线城市,二线城市的核心地带,持有优质物业是华润置地的双轮驱动战略之一,这是我们的战略。

至于现在有些写字楼由于供应和需求的问题,在某些项目或城市某些区域造成空置率上升,或者整个写字楼吸纳率比较慢的情况,可能是有发生的,但是从我们自己的运营数据来讲,公司的出租率还保持良好的状态。

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